不動産投資に興味があるけど、どんな物件に投資すれば良いピヨ？
今回は、田脇宗城さんの著書『不動産投資は「新築」「木造」「３階建て」アパートで始めなさい！』（あさ出版）で解決していきます！
- どんな物件に投資すれば良いかわからない
- 不動産投資に興味がある
- 将来は家賃収入で生活していきたい
３分程度でサクッと読めるので、ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資は「新築・木造・３階建て」
現代の日本社会では、いつ経費削減によるリストラが待ち受けているかわからないため、「今のままでいいや」という発想は危険です。
そこで必要になるのが、労働ではない収入源を確保することであり、サラリーマンの副業として不動産投資は重要な選択肢の１つとなります。
しかし、安いからという理由で「中古アパートを購入しよう！」というのではダメで、サラリーマンに最適なのは「新築・木造・３階建て」アパートなのです。
入居率が高い
著者の体験談によると、平均して９６%と高い入居率を維持しているため、安定的に副収入を得たいサラリーマンには最適な不動産投資方法になります。
なぜ入居率が高いかというと、２階建て８部屋のアパートよりも、３階建て９部屋と部屋数を最大限に確保でき、広い部屋をRCよりも低価格で提供できるからです。
例えば、立地や坪数が全く同じ条件のレストランで比較した場合、３５席のレストランよりも、４０席のレストランの方が入店人数が必然的に高くなります。
「部屋が狭くて家賃が高い！」というお客様の悩みを改善することにより、高い入居率を維持することができるのです。
資金の回収が早い
基本的に建物の価値は購入後から下り始めるため、資金は早めに回収しなければなりません。
資金を早く回収するためには、建築する際の材料費を安くすることが必要で、「木造、鉄筋、「RC」の中で一番材料費が安いのが木造なのです。
本書の例では、「新築・木造・３階建て」アパートで土地３０００万、建物５０００万、１ヶ月の家賃収入５８万５０００円の場合、７年程度で回収できます。RCで同じ条件の場合、１２年と２倍近くの差が広がってしまうのです。
木造アパートは、建築費が安く資金回収も早くできるため、サラリーマンには最適な不動産投資となります。
参入障壁が高い
「新築・木造・３階建て」アパートにはメリットがあるのに、大手企業は２階建てアパートばかりを量産しています。
なぜ大手企業が参入してこないかというと、３階建てアパートを建築するには構造計算、各所に届け出、避難経路確保、近隣への説明など、様々な手順が必要のため、量産することが難しいからです。
２階建てアパートの場合、構造計算が必要なければ近隣へ説明する義務もなく、圧倒的な資金力で量産するのに適しています。
この様に、個人では手間をかけて３階建てアパートを建てて、企業は２階建てアパートを量産することで住み分けされているのです。
木造のメリットとデメリット
本書では、サラリーマン大家になるためには、「新築・木造・３階建て」アパートの不動産投資がおすすめだと説明されていました。
たしかに、メリットだけ聞くと３階建て木造アパートに魅力を感じますが、木造特有の音漏れトラブルの問題は入居率に影響しないのか？という疑問について考察していきます。
音漏れトラブル
木造アパートは、隣人の生活音が聞こえてきて、隣人トラブルになりやすいイメージがある方も多いです。
私自身、賃貸物件を選ぶ際は、若干高くても木造ではなくRCを中心に探してますし、現代ではライブ配信やテレワークの影響から、自宅で声を発する機会は多いのではないでしょうか。
本書では、スーパーハードとサウンドカットと呼ばれる防音素材の二重張りで、ある程度の生活音は防げると解説されています。
防音素材に加えて、生活のマナーを説明したり、内見で確認してもらうなど徹底すれば、音漏れトラブルは防げると考えています。
自然災害に強い
寺や神社など、日本で古くから存在する木造建築物は、今も現存している建築物が多いです。
平安時代などから存在している木造建築物は、数々の自然災害を乗り越えていることから、自然災害が多い日本には最適な建築方法なのではないかと疑問に感じました。
例えば、法隆寺の五重塔では、中心に心柱があり、心柱の周囲は吹き抜けになっています。屋根と地面が一体化して、建物の揺れと心柱の揺れが互いに打ち消し合うことよって地震による振動を抑える仕組みです。
現代の日本でも五重塔の建築技術がスカイツリーにも使用されていることから、将来的には木造建築物が増えるのではないかと思います。
国内最大級の木造マンション
実際に調べた所、千葉県鎌ケ谷市内に国内最高層の木造１５階建て住宅が作られています。
強度的に不安かと思われますが、建物自体を円筒形にすることで強度を高めていて、木材特有の断熱性にも優れているそうなのです。
しかし、費用が高層部分だけで１７億円もかかり、国の補助がないと民間企業では難しいのが実態かもしれません。
地球温暖化の防止に貢献したり、地震大国である日本だからこそ、将来的には安値で高層木造建築物を普及していくことが重要な課題になるのではないかと考えました。
まとめ
本書は、サラリーマンとして働いているけど、給料が上がる見込みが無く、将来的に不安を抱えている方におすすめです。
本書を読むだけで、サラリーマン大家に大切なのは大手が参入しづらい「新築・木造・３階建て」アパートで勝負すべきだということが学べます。
「新築・木造・３階建て」アパートの理由をまとめると、
- 入居率が高い
- 資金回収が早い
- 参入障壁が高い
以上の３点を踏まえた上で、さらに不動産投資について学んでみてはいかがでしょうか。
最後までご覧いただき感謝です！
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